BELSの星の数は何を意味する?評価基準と星を増やす方法を徹底解説

BELS評価書で表示される「星の数」は、住宅の省エネ性能を示す重要な指標です。星が多いほど省エネ性能が高く、補助金や住宅ローン優遇などのメリットも受けやすくなります。

本記事では、BELSの星の数が決まる仕組みや評価基準、2024年4月の制度改正による変更点、星を増やすための具体的な方法についてわかりやすく解説します。

BELSの星の数とは

BELS(建築物省エネルギー性能表示制度)は、住宅や建築物の省エネ性能を第三者機関が客観的に評価し、5段階または6段階の星マークで表示する制度です。星の数が多いほど省エネ性能が高いことを示します。

星の数で省エネ性能を表示する仕組み

BELSでは、BEI（Building Energy Index）という指標を用いて建築物の省エネ性能を数値化し、その値に応じて星の数を決定します。

BEI値は「設計した建物の一次エネルギー消費量 ÷ 基準一次エネルギー消費量」で算出され、1.0が省エネ基準適合のラインです。数値が小さいほど省エネ性能が高いことを意味します。

新制度では、太陽光発電などの再生可能エネルギー（再エネ）設備の有無によって、取得できる星の数の上限が異なる点に注意が必要です。

• 再エネ設備がない場合（または自家消費分を考慮しない場合）： 最大で星4つまで

• 再エネ設備を導入し、自家消費分を含める場合： 最大で星6つまで

2024年4月の制度改正による変更点

2024年4月の制度改正により、BELSの評価基準（星の数の定義）が刷新されました。 最も大きな変更点は、星の数が示す省エネレベルの「目盛り」が変わったことです。

旧制度では「BEI 0.8以下（20%削減）」であれば一律で最高評価の「星5つ」でしたが、新制度では同じ性能でも「星3つ」となります。

これにより、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準の住宅は、以前の「星5つ」から、新制度では標準的な「星3つ」という扱いに変わりました。

見た目の星の数は減りますが、性能自体が下がったわけではなく、より上位の性能（星4〜6）を評価する余地が作られたといえるでしょう。

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星の数の評価基準と決まり方

星の数は、BEI値（一次エネルギー消費量の削減率）に応じて機械的に決定されます。新制度では、基本的に「削減率が10%増えるごとに星が1つ増える」という分かりやすい仕組みになりました。

BEI値による評価の仕組み

具体的な星の数の基準は次のとおりです。

• 星1つ：BEI 1.0以下（基準適合／削減率0%〜）

• 星2つ：BEI 0.9以下（削減率10%以上）

• 星3つ：BEI 0.8以下（削減率20%以上）★ZEH水準

• 星4つ：BEI 0.7以下（削減率30%以上）

• 星5つ：BEI 0.6以下（削減率40%以上）※要再エネ

• 星6つ：BEI 0.5以下（削減率50%以上）※要再エネ

  
  

再エネ設備の有無による違い

再生可能エネルギー設備、特に太陽光発電システムによる創エネルギー量を評価に含めるかどうかは、星の数に大きく影響します。

再エネによる創エネルギーを考慮しない場合、どれほど断熱性能や設備効率を高めても、最大で星4つまでしか取得できません。一方、太陽光発電などの再エネ設備で発電した電力を自家消費する分を評価に含めると、星5つや星6つの取得が可能になります。

これは、建物で消費するエネルギーを自ら創り出すことで、エネルギー収支をさらに改善できるためです。BEI値の計算においても、再エネによる創エネ量が考慮され、数値が大幅に下がります。

ただし、再エネ設備を導入すれば自動的に星が増えるわけではありません。基本的な断熱性能や設備効率が不十分な場合、太陽光発電を設置しても星3つや星4つに留まることもあります。

まずは建物自体の省エネ性能を高めた上で、再エネ設備を組み合わせることが、高い星数を得るための効果的な方法です。

住宅と非住宅での評価基準の違い

BELSの評価は、住宅と非住宅(オフィスビルや店舗など)では基準が異なります。住宅では主に暖冷房、給湯、照明、換気のエネルギー消費を評価しますが、非住宅では空調、照明、給湯、換気、昇降機(エレベーター)など、より多くの設備が評価の対象です。

非住宅の場合、建物の用途によって基準となるエネルギー消費量が大きく異なります。例えば、病院や商業施設は一般的なオフィスビルよりもエネルギー消費が多いため、同じ星数でも求められる性能レベルが調整されています。

また、住宅では床面積や間取りによる補正がありますが、非住宅では用途別の詳細な計算方法が定められています。このため、非住宅のBELS評価は専門的な知識が必要で、設計段階から省エネ性能を意識した計画が欠かせません。

評価機関によっては、非住宅の評価に特化したサポートを提供しているところもあります。

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星の数ごとの意味と特徴

星の数には、それぞれ明確な意味があり、対応する省エネ基準や性能レベルが定められています。自宅や購入を検討している物件の星の数が何を意味するのかを理解することで、実際の省エネ効果や受けられるメリットを把握できるでしょう。

星1つ〜2つ：省エネ基準・誘導基準レベル

• 星1つ（BEI 1.0以下）：国の定める「省エネ基準」に適合したレベルです。2025年4月からは全ての新築住宅でこの基準への適合が義務化されるため、新築としての最低ラインと言えます。

• 星2つ（BEI 0.9以下）：省エネ基準よりも10%エネルギーを削減できるレベルです。

  
  

星3つ〜4つ：ZEH水準・高度な省エネレベル

• 星3つ（BEI 0.8以下）：省エネ基準より20%削減できる性能で、これが「ZEH水準」に相当します。長期優良住宅の認定要件の一つでもあり、現在の高断熱・高気密住宅のスタンダードとなるレベルです。補助金や住宅ローン減税（子育てエコホーム支援事業など）の対象となるための重要な基準ラインです。

• 星4つ（BEI 0.7以下）：ZEH水準をさらに上回る、30%削減を達成した高性能住宅です。再エネ設備なし（断熱と高効率設備のみ）で到達できる最高ランクであり、「ZEH Oriented」の上位モデルなどが該当します。

星5つ〜6つ：最高評価・次世代のZEHレベル

• 星5つ（BEI 0.6以下）：40%以上の削減を達成したレベルです。通常、太陽光発電などの再エネ設備導入が必要です。

• 星6つ（BEI 0.5以下）：50%以上の削減を達成した最高ランクです。「ZEH+」や「LCCM住宅」など、極めて高い断熱性能と創エネ性能を兼ね備えた住宅がここに分類されます。将来の資産価値維持や、光熱費の大幅削減が期待できるトップクラスの性能です。

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星の数を増やすための方法

既存住宅の星の数を増やしたい場合や、新築時により高い星数を目指す場合、建物の断熱性能向上と省エネ設備の導入が大きなポイントとなります。

断熱性能を高める対策

星の数を増やす最も基本的な方法は、建物の断熱性能を向上させることです。外壁や屋根、床に高性能な断熱材を使用することで、冷暖房効率が大幅に改善されます。既存住宅の場合は、断熱材の追加や交換が効果的です。

特に重要なのが窓の断熱性能です。住宅の熱損失の多くは窓から発生するため、複層ガラスや樹脂サッシ、Low-E ガラスなどの高性能窓に交換することで、BEI値を大きく改善できます。既存住宅では内窓の設置も有効な手段でしょう。

また、気密性能の向上も見逃せません。隙間風を防ぐことで冷暖房効率が上がり、省エネ性能が向上します。気密テープやパッキンの施工、換気計画の最適化などを行うことで、断熱性能との相乗効果が期待できます。

これらの対策は、星1つから2つへ、または星2つから3つへステップアップする際に特に効果的です。

省エネ設備の導入と太陽光発電の活用

断熱性能を高めた上で、省エネ設備を導入することでさらに星の数を増やせます。

エアコンや給湯器、照明器具などを高効率なものに交換することで、エネルギー消費量を削減できます。特に、エコキュートやエネファームなどの高効率給湯器は、BEI値改善への貢献度が高い設備です。

LED照明への全面切り替えや、節水型の水栓・シャワーヘッドの導入も有効です。これらは比較的低コストで実施でき、日常的なエネルギー消費を着実に減らすことができます。

HEMS(ホームエネルギーマネジメントシステム)を導入すれば、エネルギー使用状況の見える化と最適制御が可能になります。

太陽光発電システムの設置は、星4つから5つ、さらに星6つへのステップアップに不可欠です。また、蓄電池を併設すれば、発電した電力を効率的に活用でき、災害時の備えにもなるでしょう。

補助金制度も充実しているため、初期投資の負担を軽減しながら最高ランクの省エネ性能を目指せます。

参考：エアコンの熱交換器とは？仕組みや役割、掃除方法を紹介｜おうちにプロ

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まとめ

2024年からの新BELSでは、「ZEH水準＝星3つ」が新たな基準となりました。星の数が多いほど高性能であることは変わりませんが、以前のイメージ（ZEH＝星5つ）とは異なるため注意が必要です。

これから家づくりをする際は、まずは標準となる「星3つ」をクリアし、予算や目的に応じて「星4つ」や太陽光搭載の「星6つ」を目指すのが良いでしょう。